Zustimmung zu einem Abänderungsantrag zur Wohnrechtsnovelle 2015 !
Der parlamentarische Bautenausschuss hat einem AQbänderungsantrag zur Wohnrechtsnovelle 2015 zugestimmt.
Die Novelle soll schon ab 1. Jänner 2015 in Kraft treten.
Neue Erhaltungspflichten des Vermieters für Heizthermen, Wasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte im Vollanwendung des MRG , WGG und Wohnungen im Teilanwendungsbereichdes MRG werden doch nur für mitvermietete (und nicht auch für vom Mieter angeschaffte ) Geräte gelten. Keine rückwirkende Geltung der Neuerungen.
(Auszug aus Immobilienrecht: FH-Doz. Mag. Kothbauer SA49/2014)
Stillschweigender Mietvertragsabschluss bei Annahme
geleisteter Mietzinse durch Dritte ?
Der OGH (4 Ob 53/14v) hat erneut erklärt, dass die unbeanstandete Annahme eines Entgeldes für die Benutzung von Räumen durch
längere Zeit nur dann als stillschweigender Abschluss eines Mietvertrags angesehen werden kann, wenn kein anderer Grund für die
Zahlung in Frage kommt.
(Auszug aus Immobilienrecht: FH-Doz. Mag. Kothbauer A32/2014)
Schenkung und Vererbung von Grundstücken :
Der Verfassungsgerichtshof hat im Vorjahr erkannt (GZ G77/12-6),
dass die Bemessung der Grunderwerbssteuer auf Basis der veralteten Einheitswerte verfassungswidrig ist.
Der VfGH hat eine Gesetzesreparaturfrist bis zum 31.Mai 2014 festgelegt.
Wenn eine Schenkung einer Liegenschaft in nächster Zeit beabsichtigt ist, sollte das Vorziehen derselben überlegt werden.
Die unentgeltliche Übertragung von Liegenschaften wird mit Sicherheit teurer werden!
(Auszug aus Stingl-Topaudit 01/13)
Zur Haftung der Eigentümergemeinschaft für Unfälle auf der Liegenschaft :
Der OGH entscheidet aktuell, dass einem Wohnungseigentümer für erlittene Schäden gegenüber der Eigentümergemeinschaft in
Ermangelung einer unmittelbaren Vetragsbeziehung kein vertraglicher Haftungsanspruch zusteht. (OGH 7 Ob 113/13p)
Ohne besondere Vertragsbeziehung haftet die Eigentümergemeinschaft ihren Mitgliedern und deren Mietern nur deliktisch für die
Verletzung der im Rahmen der Verwaltung obliegenden Wegsicherungspflichten.
(Auszug aus Immobilienrecht : FH-Doz. Mag. Kothbauer A47/2013)
Bauwerbende Mieter benötigen ausdrückliche Zustimmungserklärung
des Vermieters :
Der VwGH hat erklärt, dass die erforderliche Zustimmungserklärung des Vermieters für beabsichtigte bauliche Veränderungen des
Mietgegenstandes nicht durch die Zustimmungsfiktion des §9 Abs1 MRG ersetzt werden kann. (VwGH 2011/05/0178)
Nach §9 Abs1 MRG hat der Hauptmieter im Vollanwendungsbereich des MRG beabsichtigte wesentliche Veränderungen
(Verbesserungen) dem Vermieter anzuzeigen.
Eine Nichtablehnung innerhalb von zwei Monaten gilt als erteilte Zustimmung(=gesetzliche Zustimmungsfiktion).
(Auszug aus Immobilienrecht : FH-Doz. Mag. Kothbauer A46/2013)
Vereinbarte Kündigungsgründe außerhalb des MRG sind kein Verzicht des Vermieters auf das freie Kündigungsrecht :
Der OGH hat dieses in einem Kündigungsverfahren außerhalb des MRG festgestellt. (OGH 3 Ob 29/13f)
Allerdings handelt es sich hier um eine Einzelfallentscheidung , welche für den Vermieter nicht immer so günstig sein muss.
(Auszug aus Immobilienrecht : FH-Doz. Mag. Kothbauer A25/2013)
Unternehmereigenschaft des Vermieters :
Der OGH hat dieses in einer Entscheidung in Erinnerung gerufen (OGH 3 Ob 34/12)
Vermieter mit mehr als fünf Mietgegeständen wird zweifellos als Unternehmer im Sinne des KSchG zu sehen sein,
nach Umständen des Einzelfalles allenfalls auch Vermieter bis zu fünf Mietgegenständen.
(Auszug aus Immobilienrecht : FH-Doz. Mag. Kothbauer A36/2012)
Vorsteuerkürzung bei Wohnungsmietverträgen :
Für den Vermieter ist von wesentlicher wirtschaftlicher Bedeutung, ob das Mietobjekt oder Teile davon (Arbeitszimmer, ect)
nicht ausschließlich zu Wohnzwecken, sondern zu anderen Zwecken verwendet wird.
Eine Verpflichtung des Mieters die Nutzungsart nicht ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters zu ändern
und bei Zuwiderhandeln Nachteile gemäß §30 USTG auszugleichen, wäre sinnvoll . (§6 Abs 2 Klausel)
(Auszug aus Stingl-Topaudit 01/13)
Geförderte Sanierung und Verkauf einer Liegenschaft :
Förderungen, auch in Form von Anuitätenzuschüsse, sind gegen den Aufwand zu saldieren.
Schwierig bis fast unmöglich durch die Abhängigkeit der Höhe der Förderung vom jeweiligen Darlehenszinssatz
im Zuge der Fremdfinanzierung zu ermitteln.
(Auszug aus Stingl-Topaudit 01/13)
Ersatzanspruch des Mieters für nützliche Verbesserungen
kann wirksam ausgeschlossen werden, vorbehaltlich des
zwingenden Anspruchs nach § 10 MRG :
Der OGH hat dieses in einer aktuellen Entscheidung in Erinnerung gerufen. (OGH 2 Ob 104/12a)
(Auszug aus Immobilienrecht : FH-Doz. Mag. Kothbauer A01/2013)
Kündigung wegen strafbarer Handlung des Mieters :
Der OGH hat festgestellt, dass eine strafrechtliche Verurteilung nicht Voraussetzung. (OGH 4 Ob 124/12g)
für die gerichtliche Geltendmachung des Kündigungsgrundes ist.
Alleine durch die strafbare Handlung wird der Kündigungsgrund (§30 Abs 2 Z 3 dritter Fall MRG) verwirklicht.
(Auszug aus Immobilienrecht : FH-Doz. Mag. Kothbauer A44/2012)
Grunderwerbssteuer :
Der VfGH beschließt Prüfung der Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage !
Zwischen Kaufpreis und (dreifachen) Einheitswert bestehen im Regelfall erhebliche Abweichungen (VfGH).
Dies kann zu einer differenzierten Behandlung von verschiedenen Arten des Grundstückerwerbs führen.
Beabsichtigte unentgeltliche Übertragungen von Immobilien wenn möglich noch 2012 durchführen könnte also von Vorteil sein!
(Auszug aus Stingl-Topaudit 09/12)
Mietzinsminderung:
Anspruch des Mieters auf professionelle Mängelbehebung. (OGH 7 Ob 13/12f)
Der Vermieter einer Kleinwohnung hatte zur Behebung eines Wasserschadens Sanitäranlagen entfernt und Zwischendecken freigelegt.
In der Folge verweigerte der Mieter dem Vermieter den Zutritt zur Schadensbehebung durch den Vermieter selbst.
Bei ernsten Schäden des Hauses bzw der Gebäudesubstanz kann durchaus vom Mieter eingefordert werden, dass die Mängelbehebung durch Professionisten erfolgt.
(Auszug aus Immobilienrecht : FH-Doz. Mag. Kothbauer A35/2012)